Comprendre l’assurance titres

Saviez-vous que seulement 15% des propriétaires du Québec ont protégé leurs biens immobiliers avec une assurance titres? En effet, l’assurance titres n’est pas une assurance connue des Québécois. Cet article a pour but de survoler certains aspects de l’assurance titres, notamment, certains couvertures et avantages. L’assurance titres protège les propriétaires ou les créanciers hypothécaires contre les problèmes de titres couvrant les immeubles commerciaux ou résidentiels détenus ou financés par eux et pour lesquels ils ont souscrit une police. La police protège les intérêts de l’assuré dans la propriété, ou du créancier quant à sa créance, en l’indemnisant contre la perte subie si un problème lié aux garanties offertes venait à surgir subséquemment à la conclusion de la transaction immobilière.

Certains risques couverts

Les risques couverts par l’assurance titres sont autant des risques liés aux titres immobiliers que des risques affectant le droit d’usage et d’occupation de votre propriété. Par exemple et ceci n’est pas une liste exhaustive : les vices dans les titres de propriété, la non-conformité à la réglementation municipale, l’empiètement sur un lot voisin, la fraude, l’existence des servitudes inconnues, les dettes du propriétaire précédent garanties par l’immeuble, les factures de services publics, les taxes immobilières ou les frais de copropriété impayés, les hypothèques légales de la construction pour des travaux antérieurs à la date de l’assurance, les erreurs dans les plans d’arpentage et autres problèmes de titres qui a pour but de nuire à la possibilité de vendre, de louer ou d’hypothéquer l’immeuble. Toutefois, certains des risques mentionnés ci-dessus sont assujettis à des conditions particulières ou à des restrictions selon les conditions existantes au moment de la transaction. Il est donc bien important de faire les divulgations appropriées lors de la souscription et de bien lire la police qui nous est soumise pour en comprendre les termes et conditions.

Certains risques non couverts

Toutefois, l’assurance titres ne couvre généralement pas : la qualité de construction de la maison, les vices cachés, les vices de titres que vous connaissiez avant d’acheter la propriété sans les avoir dénoncés à l’assureur, les vices qui n’existaient pas au moment de la signature de la police, les risques environnementaux, les revendications territoriales, les infractions aux règlements de zonage que vous causez, les empiètements par les clôtures, les haies et les murets, la non-conformité à la Loi sur le bâtiment, les problèmes de puits et de fosses septiques, les expropriations et les dommages qui pourraient être couverts par une assurance habitation.

Et l’assurance responsabilité du notaire?

Certains se questionneront sur le rôle et l’utilité d’une assurance titres puisque tous les notaires en exercice doivent détenir une assurance responsabilité professionnelle. Cependant, l’assurance titres est une protection complémentaire à l’égard de certains risques que les notaires n’ont pas l’obligation de vérifier lors de leurs vérifications préalables à une transaction immobilière. Ainsi, il y a certaines situations où il n’est pas possible de prétendre à la responsabilité du notaire. Par exemple, il n’est pas de la responsabilité du notaire lors des vérifications préalables de consulter le règlement de zonage en l’absence d’indices soupçonnant une contravention de zonage comme ce fut le cas dans l’affaire Leblanc c. Chenier. Dans cette affaire, le tribunal a conclu que « même en agissant avec prudence et diligence, un notaire raisonnablement avisé n’aurait pu découvrir l’absence de conformité qu’en consultant le règlement de zonage, mais cette vérification allait au-delà de ses obligations ». Ceci n’est qu’une situation parmi tant d’autres. Ainsi, l’assurance titres doit être vue comme une protection complémentaire à la protection offerte par le travail d’un notaire dans les cas où certaines situations ne peuvent être constatées par le juriste.

Conclusion

En conclusion, le rôle de l’assurance titres immobilière est d’indemniser l’assuré pour la perte subie en raison d’un risque couvert par la police. L’objet de cette assurance n’a pas pour principe de corriger le problème de titres en question, mais plutôt de protéger contre des vices du passé qui pourraient causer des dommages dans l’avenir. Il facilite ainsi l’accomplissement des transactions immobilières et offre la tranquillité d’esprit. Pour plus d’informations, les notaires de notre équipe restent à votre disposition et se feront un plaisir de vous répondre à ce sujet.

Me Suzanne Vézina

Avec la collaboration d’Emanuela Kllogjeri

Alepin Gauthier Avocats Inc.

Cette chronique contient de l’information juridique d’ordre général et ne devrait pas remplacer un conseil juridique auprès d’un avocat ou d’un notaire qui tiendra compte des particularités de votre situation.