De nouvelles règles en matière d’assurances et de responsabilité en Copropriété divise (condominium) voient le jour avec la loi 141.

La loi 141 a été adoptée le 13 juin 2018 et s’intitule « Loi visant à favoriser l’encadrement du secteur financier, la protection des dépôts d’argent et le régime du fonctionnement des institutions financières » (ci-après nommée la « Loi »).

Certains articles la Loi concernent l’assurance et la responsabilité en copropriété divise. Les promoteurs, les syndicats de copropriété (ci-après nommé « Syndicat ») et les copropriétaires sont donc tous interpellés.

Que visent ces nouveautés et/ou modifications ?

La Loi divise les obligations entre le Syndicat et/ou les copropriétaires et les promoteurs :

Le Syndicat doit, dorénavant, assurer non plus la valeur à neuf de l’immeuble, mais bien une valeur plus complète, soit celle du coût de reconstruction (art. 1073 du Code civil du Québec). Les primes d’assurance seront probablement plus onéreuses avec ce concept de « coût de reconstruction », mais les copropriétaires auront une meilleure protection en cas de sinistre. La différence entre la valeur à neuf et le coût de reconstruction n’est pas définie actuellement dans la Loi, nous espérons que cette différence sera définie dans les règlements gouvernementaux à venir.

La loi prévoie pour le Syndicat l’obligation d’évaluer l’immeuble tous les cinq ans, et ce, par un membre d’un ordre professionnel, lequel sera déterminé par règlement gouvernemental. Il faudra donc prévoir un coût supplémentaire pour le Syndicat, donc pour les copropriétaires, lesquels seront payables dans les frais mensuels de condo.

Le Syndicat et chaque copropriétaire ont toujours eu l’obligation de souscrire une assurance-responsabilité civile (art. 1064.1 du Code civil du Québec). Dorénavant, le montant minimal d’assurance sera déterminé par un règlement gouvernemental, et ce, toujours dans le but de protéger tous les copropriétaires et les membres du syndicat en cas de poursuite, notamment. La couverture actuelle est de 1à 2 millions de dollars, ce qui ne semble plus suffisant.

Également, la Loi prévoie l’obligation pour le Syndicat de constituer un fonds d’autoassurance (art. 1071.1 et 1072 du Code civil du Québec). Ce fonds est financé par des cotisations des copropriétaires. Ce fonds vise à payer les franchises prévues aux contrats d’assurance et aussi à la réparation du préjudice lorsque le fonds de prévoyance ou une indemnité d’assurance ne peuvent y pourvoir. La contribution minimale sera établie par règlement gouvernemental.

De plus, la Loi oblige le Promoteur et le Syndicat à fournir aux copropriétaires une description des parties privatives précises permettant que les améliorations apportées par les copropriétaires soient identifiables (art. 1070 du Code civil du Québec), lors de ventes ultérieures, entre autres.

En dernier lieu, la Loi prévoie une interdiction pour le Syndicat de recouvrir des dommages auprès d’un copropriétaire, si le Syndicat a été indemnisé par l’assureur ou le fonds d’autoassurance (art. 1074.1 Code civil du Québec).

Dès l’entrée en vigueur des règlements gouvernementaux prévus dans la Loi 141, nous serons disponibles afin de vous guider et de vérifier si vos assurances respectent les normes édictées par la Loi et les règlements.

Me Suzanne Dionne, notaire

Alepin Gauthier Avocats Inc.

Cette chronique contient de l’information juridique d’ordre général et ne devrait pas remplacer un conseil juridique auprès d’un avocat qui tiendra compte des particularités de votre situation.