La prescription acquisitive : Quels sont vos droits?

La prescription acquisitive permet à une personne d’acquérir le droit de propriété ou l’un de ses démembrements par l’effet de la possession de l’immeuble pendant dix ans.

Les décisions récentes de divers tribunaux prévoient que pour se prévaloir de la prescription acquisitive, l’individu doit exercer une possession paisible, continue, publique et non équivoque.

Les conditions de la prescription acquisitive et des cas d’applications

La possession pour être paisible, continue, publique et non équivoque ne doit jamais être interrompue ou contestée pendant l’écoulement des dix ans de possession.

La Cour Suprême du Canada, en 2017, rend une décision reconnaissant le droit de propriété de Madame Allie sur un espace de stationnement se retrouvant sur le terrain de ses nouveaux voisins, Monsieur Ostiguy et Madame Savard. Madame Allie a acquis par prescription acquisitive le droit de propriété sur cet espace en l’utilisant de manière paisible, continue, publique et non équivoque pendant dix ans. Les nouveaux acheteurs ne pouvaient pas s’opposer à la prescription acquisitive de Madame Allie, mais ils avaient plutôt un recours contre leur vendeur.

La prescription acquisitive permet aussi à une personne d’acquérir l’assiette de la servitude de passage et son mode d’exercice si les conditions de la prescription décennale sont respectées.

L’opposabilité de la prescription acquisitive au propriétaire

La prescription acquisitive attribue le droit de propriété au possesseur. L’obtention d’un jugement permet au possesseur d’acquérir la propriété de l’immeuble visé et de l’inscrire au registre foncier. Les demandes en justice concernant la prescription acquisitive sont traitées suivant la procédure non contentieuse. Si la demande d’acquisition du droit de propriété d’un immeuble par prescription est contestée, la demande sera traitée suivant la procédure contentieuse. Il incombe donc au possesseur de prouver que les conditions de la prescription acquisitive ont été respectées.

L’article 468 du Code de procédure Civile prévoit que la demande en justice relative à la prescription acquisitive d’un immeuble doit être appuyée d’un état récent des droits inscrits sur le registre foncier certifié par l’officier de la publicité des droits, d’une copie ou d’un extrait du plan cadastral de l’immeuble ou si l’immeuble n’est pas immatriculé ou qu’il s’agit d’une partie de lot, de la description technique de l’immeuble et du plan qui s’y rapporte dressés par un arpenteur-géomètre. Un certificat de localisation devra aussi être joint à la demande si une construction se trouve sur l’immeuble.

Le jugement ne fait que constater l’existence du droit acquis par prescription acquisitive. En effet, la possession décennale respectant les conditions de la prescription acquisitive sera opposable au propriétaire dont le titre est inscrit au registre foncier, et ce, même si cette inscription survient avant qu’un jugement soit rendu.

L’acquisition de la propriété d’un meuble

Un possesseur de bonne foi peut acquérir la propriété d’un bien meuble trois ans après la dépossession du propriétaire. À moins que le meuble n’ait été acquis sous l’autorité de la justice par le possesseur, le propriétaire peut toujours revendiquer le meuble avant l’expiration du délai de trois ans.

La bonne foi est une condition nécessaire à l’acquisition du bien meuble. Cette bonne foi peut être perdue si le propriétaire démontre que le possesseur avait des doutes quant à la légitimité de sa possession ou de son titre de propriété. Toutefois, c’est toujours au propriétaire de prouver que le possesseur n’était pas de bonne foi puisque la bonne foi du possesseur est présumée.

Dans tous les cas, nous recommandons une consultation juridique préalablement à toute action légale de votre part.

Me Roham Mortazavi, avocat

Alepin Gauthier Avocats Inc.

Cette chronique contient de l’information juridique d’ordre général et ne devrait pas remplacer un conseil juridique auprès d’un avocat ou d’un notaire qui tiendra compte des particularités de la situation de vos clients.