L’investissement en immobilier, quelle structure juridique ?

Il est connu que l’investissement en immobilier est un investissement fiable et, dans la grande majorité des cas, rentable à long terme.

La hausse des prix au cours des dernières années atteste que le marché immobilier ne montre aucun signe d’essoufflement. En effet, selon plusieurs études récentes, de la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL), de la FCIQ ainsi que d’autres centres de recherches, une augmentation de prix dans le domaine de l’immobilier continuera au cours des prochaines années.

De plus en plus d’investisseurs, locaux et internationaux, se posent la même question : quelle est la meilleure structure juridique pour poursuivre un investissement dans le secteur immobilier ?

Plusieurs structures peuvent satisfaire les besoins de nos clients, tout dépendamment de leur situation et leur plan à long terme.

Nous traiterons dans cet article les différentes options qui s’offrent aux investisseurs désirant se lancer dans le domaine immobilier en solo ou en partenariat avec d’autres investisseurs.

Investissement personnel

Une structure corporative n’est pas nécessaire pour investir en immobilier. Cependant, cette structure est fortement recommandée afin de protéger les propriétaires ainsi que leur patrimoine, advenant une poursuite.

Une collaboration entre les comptables et avocats est souhaitable pour s’assurer que la structure corporative, outre ses bénéfices en protection des actionnaires, est aussi avantageuse d’un point de vue fisca

Investissement par l’entremise d’une société par actions (SPA)

Tel que mentionné plus haut, l’incorporation est avantageuse pour les investisseurs pour protéger leurs actifs. Il existe aussi d’autres avantages, surtout du point de vue fiscal, à cette structure (fractionnement de revenus, différer le paiement des impôts) et du point de vue pratique, en assurant une longévité aux opérations du ou des investisseurs.

Dans le cadre d’un investissement à court terme, achat, rénovation et revente (ou ce qu’on appelle dans l’industrie, les flips), la société par actions protège les investisseurs de bonne foi dans l’éventualité des recours potentiels, notamment les recours en vices cachés.

Investissement par l’entremise d’une société en commandite (« la SEC »)

Une structure qui pourrait servir dans plusieurs domaines, incluant l’immobilier, la société en commandite est de plus en plus utilisée dans le cadre des investissements immobiliers. Elle constitue une alternative à la structure corporative communément utilisée lorsqu’on se lance en affaires. La SEC offre certains avantages et inconvénients respectivement aux commanditaires et commandités.

En effet, malgré que la SEC ne possède pas la personnalité juridique d’une société par actions, elle partage néanmoins plusieurs de ses attributs. Selon l’article 2237 du C.c.Q., « la société en commandite peut faire publiquement appel à l’épargne de tiers pour la constitution ou l’augmentation du fonds commun et émettre des titres négociables ».

Le commandité, chargé de l’administration et de la gestion de la SEC, a une responsabilité illimitée quant aux dettes de la SEC. Le commanditaire, pour sa part, est un investisseur qui n’est tenu aux dettes que jusqu’à concurrence de son investissement. Leur rôle ressemble à celui de la détention d’actions, ou d’unités pour être plus précis, dans une compagnie.

Cette structure peut s’avérer fructueuse et pratique lorsqu’un gestionnaire compétent et fiable recherche des investisseurs, locaux ou étrangers intéressés dans le domaine immobilier au Québec.

Tel que mentionné plus haut, l’administration de la SEC incombe au(x) commandité(s) qui sont tenus, envers les commanditaires, « aux mêmes obligations que celles auxquelles l’administrateur chargé de la pleine administration du bien d’autrui est tenu envers le bénéficiaire de l’administration ». Les droits des commanditaires s’apparentent plus à des tâches de consultant relativement à la gestion de la SEC. Il faut noter que la commanditaire qui s’immisce activement dans la gestion et l’administration de la SEC s’expose à la même responsabilité illimitée quant aux dettes de la société en commandite, aux mêmes risques du commandité.

De plus, le commanditaire ne peut retirer son investissement en capital qu’avec le consentement des autres commanditaires ou, si le contrat le prévoit, celui du commandité et que suffisamment de biens subsiste, après ce retrait, pour acquitter les dettes de la SEC. Le contrat de société, lequel prévoit, dans ses dispositions, les droits et obligations respectifs des commanditaires et commandité(s), est d’une très grande importance lorsque les parties décident d’investir par l’entremise d’une société en commandite.

Le contrat de société établit l'étendue des droits et obligations des parties, doit être rédigé adéquatement et doit refléter, comme tout autre contrat écrit, l’intention des parties. Nous recommandons vivement aux investisseurs de consulter leur conseiller juridique avant de saisir dans une opportunité qui s’offre à eux.

Conclusion

Pour conclure, au-delà des avantages qu’elle pourrait procurer à ses actionnaires, l’incorporation n’est pas automatiquement la meilleure option pour les investisseurs en immobilier. Dépendamment de la vision et des projections des investisseurs, un autre véhicule pourrait être plus avantageux, que ce soit du point de vue pratique, légal ou fiscal.

Me Rami Kaplo, avocat

Alepin Gauthier Avocats

Cette chronique contient de l’information juridique d’ordre général et ne devrait pas remplacer un conseil juridique auprès d’un avocat ou d’un notaire qui tiendra compte des particularités de la situation de vos clients.