Mon offre d'achat a été acceptée, mais le vendeur ne veut pas notarier

Lorsque vous essayez d’acheter un immeuble, il est possible que le vendeur refuse de signer l’acte de vente notarié. Cela peut se produire même si votre promesse d’achat a été acceptée, que vous avez fourni votre preuve de financement ou l'argent pour compléter l’achat. Il pourrait même arriver que le vendeur refuse de transiger malgré le fait que vous vous soyez déclaré satisfait suite à l’inspection et que vous soyez prêt à signer l’acte de vente notarié. En effet, dans les dernières années, en raison, notamment, de l’augmentation rapide du marché immobilier, il a été plus fréquent pour les vendeurs de changer d’idée parce que le prix courant avait augmenté et qu’ils pouvaient ainsi obtenir un prix de vente plus avantageux pour leurs immeubles.

Cependant, lorsque vous avez une promesse d’achat valide, que toutes les conditions ont été remplies et qu’il ne reste qu’à notarier l’acte de vente, le vendeur ne peut pas refuser de signer l’acte notarié et de procéder au transfert de l’immeuble. S’il refuse dans ces circonstances, l’acheteur possède deux recours.

Étapes préliminaires

Afin d’être en mesure d’exercer ses remèdes en justice, l’acheteur doit d’abord compléter les démarches suivantes :

• Il doit mandater le notaire afin de préparer un acte de vente conforme à la promesse d’achat acceptée ;
• Il doit fournir les fonds nécessaires au notaire pour que le prix de la vente soit payé ;
• Il doit signer lui-même l’acte de vente et il doit mandater le notaire afin qu’il fixe un rendez-vous avec le vendeur pour la signature de l’acte de vente ;
• Il doit mettre en demeure le vendeur de se présenter pour la signature de l’acte de vente.

Si, malgré toutes ces démarches préliminaires, le vendeur ne se présente pas pour signer l’acte de vente et qu’il ne le signe pas, l’acheteur peut alors exercer ses recours.

Les remèdes

1. Action en passation de titre

S’il veut absolument devenir propriétaire de l’immeuble, l’acheteur peut intenter une action en passation de titre. L’objectif de cette action est, dans l’optique où le vendeur refuse toujours de vendre l’immeuble volontairement, d’obtenir un jugement qui deviendra le titre de l’immeuble. Une fois un tel jugement obtenu, l'acheteur va publier le jugement au registre foncier et il sera en conséquence le propriétaire de l’immeuble.

L’acheteur pourra même publier au registre foncier une procédure nommée l’Avis de préinscription. Cette procédure consiste à aviser les tiers, dont, notamment, les autres acheteurs potentiels, que s’il gagne et publie le jugement qu’il obtient de la Cour, il deviendra propriétaire de l’immeuble rétroactivement au moment de la publication de son Avis de préinscription. Ainsi, toute autre personne qui voudrait tenter d’acheter l’immeuble saura qu’elle ne détient qu'un titre précaire et que ce titre subséquent pourrait être annulé lorsque l’acheteur obtiendra son jugement à la suite de l’action en passation de titre.

La jurisprudence exige, par contre, que si l’acheteur veut instituer une action en passation de titre, cette dernière soit faite dans un délai raisonnable.

2. Action en dommages-intérêts

L’acheteur peut aussi poursuivre le vendeur en dommages-intérêts. Il y a deux types de dommages qui sont généralement possibles de réclamer.

A)Les dépenses gaspillées : Des illustrations de dépenses gaspillées peuvent être, par exemple, lorsqu’un montant a déjà été payé au notaire pour la préparation de l'acte de vente, lorsque l’acheteur a déjà versé un dépôt non remboursable à une compagnie de déménagement, ou encore lorsqu’il a subi des frais pour entreposer ses meubles. Bref, toute dépense inutile reliée directement à la promesse d’achat non respectée peut donner lieu à une telle compensation.

B) Différence de prix : L'acheteur peut acheter un autre immeuble dans le même quartier et semblable à celui qu’il voulait initialement acheter , mais qui est cependant plus cher. Cette situation lui permettra alors de réclamer la différence de prix. Par exemple, si l’acheteur avait une promesse d’achat acceptée pour une maison à Sainte-Thérèse pour la somme de 390 000,00 $, mais qu’il achète plutôt une autre maison à deux rues de la première, dans la même ville et d’une grandeur semblable, pour le prix de 410 000,00 $, il lui serait possible de réclamer un montant de 20 000,00 $, soit la différence de prix entre les deux immeubles.

Cependant, s’il abandonne son projet, ou s’il achète un immeuble très différent de celui qu’il voulait acheter initialement, il peut perdre le droit de revendiquer la compensation pour la différence.

En conclusion, si la promesse d’achat est valide et si elle est finalisée, mais que le vendeur refuse de signer au notaire, vous avez 2 genres de remèdes, selon votre choix.Cependant, il faut que vous compléter les démarches préliminaires, et, si vous ne vouliez pas que le propriétaire vende l’immeuble à un tiers, vous devez agir rapidement.

Me Franco Tamburro

Avec la collaboration de Me Amélie Bourget et Mélanie Arrata

Alepin Gauthier Avocats Inc.

Cette chronique contient de l’information juridique d’ordre général et ne devrait pas remplacer un conseil juridique auprès d’un avocat ou d’un notaire qui tiendra compte des particularités de votre situation.