Vendre sa maison

Dans le cadre d’une transaction immobilière, le Code civil du Québec stipule qu’un vendeur est tenu de délivrer le bien et d’en garantir le droit de propriété et la qualité.

La qualité concerne, notamment, mais sans limiter la généralité des présentes, ce qu’on appelle souvent les vices cachés. Il s’agit d’une obligation légale imposée de plein droit au vendeur dans le cadre d’une transaction immobilière, à moins qu’elle ne soit spécifiquement exclue par les parties et clairement indiquée comme telle dans l’acte de transfert de propriété.

Les vices cachés peuvent faire référence à des vices qui n’étaient pas apparents au moment, par exemple, de l’inspection, et dont le propriétaire vendeur n’avait pas connaissance au moment de la vente.

Pour quelles raisons voudrais-je exclure la garantie légale?

Comme mentionné ci-devant, il est possible de faire, conventionnellement, le choix d’exclure la garantie légale d’une transaction. Plusieurs raisons peuvent pousser un vendeur à souhaiter exclure ou limiter sa responsabilité. En voici quelques-unes.

Succession

Il n’est pas rare que des individus décèdent en étant toujours propriétaires d’un ou de plusieurs immeubles. La succession s’occupe alors de faire les déclarations appropriées et de procéder à la vente des biens immobiliers. En réalisant une vente accompagnée de la garantie légale, la succession s’expose à des risques de poursuite si des vices cachés venaient à être découverts. La plupart du temps, les familles souhaitent fermer les successions et être en mesure de faire leur deuil sans avoir à craindre des poursuites.

Reprise de finance et vente sous contrôle de justice

Il arrive aussi que certaines transactions aient lieu dans le cadre de procédures légales comme des reprises de finance ou des ventes sous contrôle de justice. Lorsque les institutions financières, les syndics de faillite et d’autres vendeurs désignés, par exemple, par le tribunal, procèdent à une vente, cette dernière est fréquemment faite sans garantie légale, car ces intervenants ne souhaitent pas être responsables d’un immeuble dont ils ne connaissent pas la qualité. D’ailleurs, l’article 1731 du Code civil du Québec prévoit que, dans le cadre d’une vente sous contrôle de justice, la transaction soit faite sans garantie légale.

Choix personnel du vendeur

Il peut aussi arriver que le vendeur souhaite simplement s’offrir la tranquillité d’esprit et préfère pour cette raison vendre à un prix qui soit peut-être inférieur au prix du marché, mais qui lui garantisse que le risque de poursuite soit réduit.

Quand dois-je convenir de limiter la garantie?

C’est en général dans les promesses d’achat des immeubles qu’on trouve cette mention. Elle indique au notaire qui prépare la transaction qu’il doit mentionner l’exclusion de garantie dans l’acte. Ce dernier peut ainsi s’assurer de fournir les explications nécessaires aux parties lors de la signature de la transaction.

Cet article a été écrit par Me Maxime Alepin en collaboration avec Me Victoria Bibeau, d’Alepin Gauthier Avocats inc.