Avant qu’une personne ne décide de louer, le cas échéant, un logement aux fins de l’habiter ou, encore, un local aux fins d’y exploiter un commerce, elle doit savoir qu’il existe des règles de droit particulières relatives à certains aspects d’un bail de logement qui se distinguent des règles de droit applicables à un bail commercial d’un immeuble et qu’il peut être utile de connaître ces différences avant de conclure l’un ou l’autre de ces baux avec le locateur de l’immeuble concerné.
Concernant, à titre d’exemple, la forme et le contenu d’un bail de logement, le locateur doit, pour la conclusion d’un tel bail, utiliser un formulaire obligatoire de bail du Tribunal administratif du logement et le contenu d’un tel bail est assujetti à plusieurs dispositions du Code civil du Québec qui sont d’ordre public et à l’égard desquelles les locateur et locataire ne peuvent déroger.
À l’opposé, dans le cas d’un bail commercial immobilier, aucun formulaire standard n’est imposé aux parties, son contenu est souvent rédigé par les avocats ou notaires du locateur et les parties à un tel bail sont libres de déroger aux dispositions du Code civil du Québec qui ne seraient pas, expressément ou implicitement, considérées comme étant des dispositions d’ordre public.
Par ailleurs, les règles de droit applicables à un bail de logement permettent, en règle générale et à certaines conditions, la sous- location par le locataire d’un logement alors que le contenu d’un bail commercial immobilier pourrait toujours l’interdire.
D’autre part, les règles de droit spécifiquement applicables à un bail de logement accordent, en règle générale, au locataire qui respecte ses obligations découlant de ce bail un droit au maintien dans les lieux loués, et ce, en essence, par une reconduction de plein droit de son bail à durée fixe lorsque celui-ci prend fin, ce qui n’est pas le cas à l’égard d’un bail commercial immobilier.
De plus, concernant le tribunal qui pourrait être compétent pour trancher quelque litige qui pourrait survenir, au fil du temps, entre le locateur et le locataire, dans le cas d’un bail de logement, c’est le Tribunal administratif du logement qui sera, en règle générale, saisi de l’affaire alors que, dans le cas d’un bail commercial immobilier, la cause devra être soumise soit à la Cour du Québec ou à la Cour supérieure du Québec, dépendant de la nature et de la valeur du litige en jeu, ou, encore, à un arbitre dans le cas où le bail commercial contiendrait une convention accessoire d’arbitrage liant les parties.
Finalement, pour en savoir davantage sur les distinctions entre le bail de logement et le bail commercial d’un immeuble, n’hésitez pas à consulter votre avocat.
